Метод капитализации доходов. Порядок определения чистого операционного дохода Расчет чод

Чистый операционный доход – англ. Net Operating Income , рассчитывается путем вычитания из величины годового валового дохода всех операционных расходов, но при этом не вычитаются расходы на выплату процентов, амортизация материальных активов и амортизация нематериальных активов, а также обязательство по налогу на прибыль. В то время как этот показатель имеет ограниченную ценность в схеме управления доступными ресурсами компании, он может быть полезен с точки зрения понимания того, какое влияние оказывают операционные расходы на валовой доход, который получен в результате операционной и неоперационной деятельности. С этой точки зрения такой показатель, как чистый операционный доход может стать полезным инструментом для идентификации сфер деятельности, которые работают не на оптимальных уровнях.

Одним из наиболее важных факторов для успешной работы компании является создание такой модели управления, которая позволяет генерировать максимально возможную сумму дохода, сохраняя при этом операционные расходы минимально низком уровне, необходимом для реализации товаров и/или услуг высокого качества. Точный расчет величины чистого операционного дохода, который был получен за определенный период времени (например, квартал или календарный год), позволяет определить, функционирует ли компания на максимально возможном уровне эффективности. Если эффект операционного рычага (англ. Degree of Operating Leverage, DOL ) не так высок, как это должно быть, то менеджмент должен предпринять шаги, чтобы оценить каждую область работы и определить, как повысить эффективность и, таким образом, снизить расходы на ведение операционной деятельности. В результате компания сможет получить более высокую сумму чистого операционного дохода, чтобы покрыть любые неоперационные расходы, такие как, например, проценты по взятым кредитам, модернизация оборудования или финансирование проектов расширения деятельности.

Изменения величины чистого операционного дохода от одного периода к следующему могут часто служить средством идентификации формирующегося тренда, который повлияет на будущую работу компании. Например, если наблюдается значительное снижение этого показателя после того, как были покрыты операционные расходы, и этот тренд продолжается в течение двух или более отчетных периодов, топ-менеджерам компании необходимо изучить причины такого снижения. Например, ими могут быть сезонное падения продаж, снижение доходов от осуществленных ранее инвестиций, рост цен на сырье и т.п. Как только причина будет идентифицирована, компания может предпринять шаги, чтобы выйти из этой ситуации, и таким образом сохранить устойчивое финансовое положении компании.

Следует отметить, что при расчете величины чистого операционного дохода некоторые компании могут прибегать к не совсем этичной практике ведения бухгалтерского учета, целью которой является искажение реальной ситуации в определенных целях. Например, это может означать, что ведение бухгалтерского учета организовано таким способом, который позволяет занизить сумму чистого операционного дохода. Целью данной манипуляции является минимизация налоговых обязательств или введение в заблуждение инвесторов. Используемые для этого методы, как правило, находятся в рамках действующего законодательства, тем не менее, этическая сторона подобной практики может быть очень сомнительной.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Действительный валовой доход (ДВД) – представляет собой сумму потенциального валового дохода и дополнительных доходов за вычетом потерь от недополученной прибыли.

ДВД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S *Cм, где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;
См - арендная ставка за 1 м 2 .

Например, если владелец бизнес-центра сдает в аренду офисные помещения, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования телефоном, Интернетом, автостоянкой, мойкой, столовой и т.д. является дополнительным доходом .

Недополученная прибыль может образоваться, например, в случае неполной сдачи помещений в аренду.

Окончательная формула для определения чистого операционного дохода (ЧОД) будет выглядеть так:

ЧОД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль – ОР,

19. Определение ставки дисконтирования при оценке недвижимости, основные методы

Способ (метод) дисконтирования будущих доходов – это способ, используемый для оценки объектов доходной недвижимости на основании будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости.
Способ дисконтированных денежных потоков (ДДП) немного более сложен и детален по сравнению со способом капитализации доходов, однако он позволяет оценить объект в случаях, когда: -предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; -имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; -потоки доходов и расходов носят сезонный характер; -оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; - объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
При оценке способом дисконтированных денежных потоков инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: PV = I 1 / (1 + R 1) + I 2 / (1 + R 2) 2 + I 3 / (1 + R 3) 3 + … + I n / (1 + R n) n+ M / (1 + R n)n , гдеPV– текущая стоимость; I 1, I 2, I 3, I n – денежный поток соответствующего периода (n); M – остаточная стоимость объекта.
R – ставка процента или ставка дисконта за период n;
n – число периодов.

20. Безрисковая ставка. Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации

Безрисковая ставка - ставка дисконтирования, равная доходности безрисковых инвестиций. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные.

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – аналогичны по своей экономической сути и взаимосвязаны (математически формула капитализации является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве прогнозных периодов стремящихся к бесконечности). Взаимосвязанность ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой:R = i – g где: R – ставка капитализации;i – ставка дисконтирования; g – ожидаемые темпы роста (снижения). Расчет ставки дисконтирования и ставки капитализации связан с определенными сложностями ввиду специфики экономики России и неразвитости рынка ОИС:низкая достоверность прогнозов развития экономики;отсутствие развитого рынка купли-продажи ОИС и НМА, а так же ретроспективной информации о тенденциях вышеназванного рынка;иной уровень риска, чем в других странах, связанный с инвестированием в ОИС и НМА;недостаточная развитость фондового рынка;неэффективные системы бухгалтерского и налогового учёта.

21. Метод дисконтированных денежных потоков это – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие). Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов. Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. Особенности расчета денежного потока при использовании метода. 1.Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. 2.Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним. 3.Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии. 4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо. 5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД * (1-К ндз) * (1-К ар), где

К ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К ар - коэффициент потерь от недобора арендных платежей по объекту.

ДВД = 8 025 964,40 * (1-2,5 %) * (1- 1 %) = 7 747 062,14 руб.

РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Чистый операционный доход - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов:

ЧОД = ДВД - ОР, где

ЧОД - чистый операционный доход

ДВД - действительный валовый доход

ОР - операционные расходы

Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

* условно-постоянные;

* условно-переменные, или эксплуатационные;

* расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

Налог на имущество

Платежи за земельный участок

Определение стоимостного выражения налога на имущество:

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

С налог на имущество = 16 410 265 руб. * 2,2 % = 361 025,83 руб.

Определение размера земельного налога за земельный участок:

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

С налог на землю = 4 560 465 руб. * 1,5 % = 68 406,98 руб.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На управление;

Прочие расходы.

Расходы на текущий ремонт:

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

С тек рем = S * С = 940 м 2 * 250 руб.= 235 000 руб., где

С тек рем - стоимость текущего ремонта

S - площадь помещения

С - расходы на текущий 1 м 2 в год

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

С упр об = ДВД х 3 % = 7 747 062,14 * 3% = 232 411,86 руб.

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

С прочие = ДВД * 2% = 7 747 062,14 * 2% = 154 941,24 руб.

Резерв на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).

Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

С замещения = 32 752 964,5 руб. * 30% /30 лет = 327 529,65 руб.,

32 752 964,50 руб. -восстановительная стоимость здания, подсчитанная затратным подходом. Итого операционные расходы составляют:

ОР = 361 025,83 + 68 406,98 + 235 000 + 232 411,86 + 154 941,24 + 327 529,65 = 1 379 315,56 руб.

Чистый операционный доход

ЧОД = ДВД - ОР = 7 747 062,14 руб. - 1 379 315,56 руб. = 6 367 746,58 руб.

2.Расчет ДВД производился на основании письма от Заказчика.

Таблица 45

Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы

ДВД = 5 999 184 - 619 916 = 5 379 268 руб.

3.Операционные расходы (данные взяты на основании письма от Заказчика):

Таблица 46

Расчет операционных расходов

Операционные расходы = 519 851+894 405+102 206=1 516 462 руб.

4. Чистый операционный доход для магазина:

ЧОД = 5 379 268 – 1 516 462= 3 862 806 руб.

5.Определение ставки капитализации.

Коэффициент капитализации определим способом рыночной экстракции. Значение примем по п.3.2:

R = 18,3%.

6. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Стоимость по доходному подходу будет равна

Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, дос...

Осуществление прогноза денежных потоков

Существует два источника дохода от владения имуществом:

• - арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;
• - часть дохода от эксплуатации собственности в производственной или иной коммерческой деятельности предприятия.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения валовой выручки от владения недвижимостью. В данном отчете для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости использовались данные по сдаче в аренду офисных помещений.

В соответствии с допущением принятым в настоящем отчёте в качестве денежного потока за первый и последующие прогнозные годы используется доходность, основанная на средневзвешенных рыночных данных по ставкам аренды на аналогичные объекты недвижимости.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков расчет показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Как правило, последовательность расчёта чистого операционного дохода имеет следующую классическую последовательность, основанную на отражении реального движения денежных средств:

Определение потенциального валового дохода (ПВД) - максимального дохода, который способен приносить объект недвижимости. Он отличается от годовой суммы аренды на величину налога на добавленную стоимость, если значение стоимости 1 кв. м аренды приводится с НДС.

Расчет ПВД производится по формуле (9)

(9) ПВД = А * S,

А - ставка арендной платы (годовая); S - площадь, сдаваемая в аренду.

Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива); Минус: потери от неплатежей;

Плюс: дополнительные доходы.

Определение действительного валового (эффективного) дохода - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Минус операционные расходы:

• - текущие операционные расходы - расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости;
• - постоянные расходы - расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта (использования актива);
• - переменные расходы - расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта (они могут включать в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы);
• - расходы капитального характера - денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для "стабилизации" крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).

Определение чистого операционного дохода

Методика определения чистого операционного дохода заключается в прогнозировании величин доходных и расходных статей денежных потоков на будущие периоды. Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости осуществляется с помощью отчета о доходах и расходах.

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов расчет чистого дохода от аренды в течение периода владения осуществляется в следующей последовательности:

• - потенциальный валовой доход;
• - действительный валовой доход;
• - действительная прибыль или прибыль до налогообложения;
• - чистая или нераспределенная прибыль;
• - чистый доход.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Действительная прибыль - действительный валовой доход за вычетом амортизационных отчислений и различных операционных расходов.

Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:

• - постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта;
• - переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы;
• - расходы на замещение - это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости.

Чистая или нераспределенная прибыль - действительная прибыль за вычетом налога на прибыль.

Чистый доход - чистая (нераспределенная) прибыль с учетом амортизационных отчислений.

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования отражает складывающуюся на рынке норму отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования.

Ставка дисконтирования (норма отдачи), с экономической точки зрения, учитывает минимальную норму прибыли предпринимателя при которой он готов инвестировать капитал в данный объект. Она определяется на основе трех компонентов: безрисковой ставки дохода, коэффициента бета и рыночной премии за риск

r = Yб + в (Yр - Yб) + Yнл,

Yб - "безрисковая" ставка.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям), ставка дохода по которым характеризуется отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практическиисключается).Определение средней доходности по рынку ГКО-ОФЗ и безрисковой ставки.

Источник: "Бюллетень фондового рынка ЦБ РФ" http://www.cbr.ru/GCurve/Curve.asp

Таким образом, учитывая длительность прогнозного периода, оценщик определил безрисковую ставку на уровне доходности которая по состоянию на дату оценки составила 11,92%;

в- мера систематического риска, характеризующая амплитуду отклонения общего дохода от объекта по сравнению с изменениями на рынке в целом, коэффициент в определяется по таблице взвешенных рисков.

Таблица 2.8

Yр - среднерыночная ставка дохода - установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в недвижимость (проект строительства).

В данном случае минимальная среднерыночная ставка дохода может рассматриваться как сумма минимальной ставки дохода, получаемой за управление заёмными денежными средствами (ставка рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % источник http://www.cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=refinancing_rates.htm) Соответственно Yр = 8,25%;

(Yр - Yб) - рыночная премия за риск (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данный объект.

Yнл - надбавка за степень ликвидности объекта рассчитанная по формуле (10):

(10) Yнл= Yб *Tэксп/12

Tэксп - срок рыночной экспозиции объекта оценки в месяцах

12 - количество месяцев в году.

На основании анализа текущей рыночной информации и определения выше приведенных компонентов ставка прибыли предпринимателя на дату оценки составляет

Таблица 2.10

Расчёт общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости объекта (актива)

Ставка дисконтирования отражает норму доходности для инвестора от владения объектом недвижимости. Однако со временем объект теряет свою стоимость (физически разрушается). При возможной продаже инвестор должен вернуть сумму вложенных инвестиций в полном объеме, поэтому необходимо создание фонда для покрытия потери стоимости объекта недвижимости. Это учитывается ставкой капитализации, которая представляет собой фактор фонда накопления при заданной процентной ставке и периоде времени.

Прогнозный период принят оценщиком 3 года. Срок экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости составляет 83 лет. Таким образом, за 3 года стоимость объекта снизится на 3,0% (-0,030 - величина отрицательная, т.к. данный показатель отражает не долгосрочные темпы роста, а долгосрочные темпы снижения стоимости объекта оценки). Долгосрочные темпы роста стоимости недвижимости с учётом инфляционной составляющей в постпрогнозном периоде могут быть приняты в среднем на уровне 12%.

Расчет ставки капитализации выполняется по формуле (11):

(11) Ro = r - Д* SFF(n; r),

Ro - общая ставка капитализации;

Д- изменение стоимости объекта; n - срок владения объектом;

r - ставка дисконтирования;

SFF - фактор фонда возмещения при заданном периоде и процентной ставке.

SFF = i/((1+i)t-1)

Таким образом, компенсирующая поправка равна

Д* SFF(n; r)

Член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Расчет ставки капитализации приведен в нижеследующей таблице.

Таблица 2.12

Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков, с учетом действующего договора аренды, в первый прогнозный период и эксплуатации объекта оценки собственником, по прямому назначению, во второй и третий прогнозные периоды представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 2.13

Расчет стоимости объекта оценки приведен в нижеследующей таблице 7.1.

Таблица 2.14

Расчет стоимости объекта оценки

Обобщение результатов определения рыночной стоимости объекта оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта оценки определяется по следующим критериям:

• ? возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
• ? тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;
• ? способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;
• ? способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта оценки можно использовать несколько подходов оценки, оценщик применил наиболее пригодные для данного конкретного случая с учётом максимального приближения к реальным условиям.

Рыночная стоимость объекта оценки предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта оценки.

После проведения причинно-следственного анализа результатов расчётов рыночной стоимости были сделаны следующие выводы.

Доходный подход - метод дисконтирования денежных потоков представляется в данном случае недостаточно отражающим рыночную ситуацию. Поэтому в настоящем Отчете доходному подходу мы присваиваем вес, равный 0,2

Сравнительный подход наиболее отражает ценовую ситуацию и конъюнктуру рынка - вес 0,8.

Затратный подход в данном случае представляется недостаточно надежным, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода.

Обобщение (согласование) результатов рыночной стоимости объекта оценки приведено в нижеследующей таблице 7.2.

Таблица 2.15

Результатов рыночной стоимости объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС.